房地产开发企业常见偷税手段及审计要点

当前，房地产开发企业经营规模迅速膨胀，经营方式灵活多变，因而偷逃税费的现象比较普遍，且手法五花八门，错综复杂，造成国家和地方财政收入的流失，扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害不言而喻。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行，刻不容缓。

手法一：对“拆一还一”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税

房地产开发企业对旧有居民点进行开发时，对原有住户采用以建成后新房等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的购房款，房地产开发企业仍能依预收账款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，不计算缴纳营业税。

审计要点：根据营业税政策中旧城改造涉税问题的有关条款，对“拆一还一”等面积的部分，应按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税。故此，审计人员应在全面掌握原住户“拆一还一”面积的同时，据实依实际成本核定征收营业税。

手法二：采取以房换地的方式，绕过财务账簿，双方共同偷税

以房换地是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地使用权的一种行为。因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。表面来看，房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计账簿核算，房地产开发企业又依实际收取的“预收账款”为计税依据缴纳营业税，这种方式因其隐蔽性极强而容易形成偷逃税现象。

审计要点：在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

手法三：收入长期挂账或以收抵支，偷逃税款

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